Kiinteistöt: Korona on vain yksi happotesti toimitilamurroksessa

Artikkeli12.10.2020

Yritykset asettavat toimistotiloilleen entistä kovempia vaatimuksia laadusta, tekniikasta ja joustavuudesta. Sijoittajien ansaintalogiikka vaatii päivittämistä.

Toimistotilojen käyttö ja niiden tarve on jatkuvassa murroksessa, eikä koronapandemia ainakaan hillitse vauhtia. Työn monipaikkaisuus on ohjannut toimistotilojen käyttöä jo vuosia. Monitilaratkaisuissa tiloja pyritään soveltamaan yritysten ja työntekijöiden eri tarpeisiin. Taustalla on digitalisaatio ja työntekemisen muutos.

Vallitsevana käytäntönä on ollut se, että työpisteet ovat avotilassa. Sen lisäksi toimistossa on erilaisia tiimityö-, kokous- ja hiljaisia tiloja sekä epämuodollisia sosiaalisia pisteitä. Korona pakotti kuitenkin yli miljoona suomalaista viikkokausiksi etätöihin, ja etätyöstä on tullut laajempi ilmiö pysyvästi.

– On selvää, että toimitilojen kysyntä ja tilatarve vähenee. Samalla vuokriin kohdistuu ainakin joillakin alueilla laskupaineita. Toisaalta puoli vuotta on toimitilamarkkinoille lyhyt aika arvioida muutosta laajemmin, sanoo KTI Kiinteistötiedon toimitusjohtaja Hanna Kaleva Asiakastiedon Luottolista-lehdessä.

KTI Kiinteistötieto on riippumaton asiantuntijayritys, joka kerää kiinteistöalan markkinatietoa. Yhtiön toukokuussa julkaisema toimitilabarometri kertoi tylysti toimistovuokramarkkinoiden voimakkaasti heikentyneistä näkymistä.
Ennen koronaa hintakehitys oli päinvastainen ja esimerkiksi Helsingin keskustassa rikottiin ennätyksiä. Toimistotilan mediaani neliövuokra koko pääkaupunkiseudulla on 20 euron tuntumassa. Helsingin keskustassa hinta voi kivuta kaksinkertaiseksi ja uudiskohteessa neliöhinta alkaa usein kolmosella. Seuraava barometri julkaistaan loka-marraskuun vaihteessa.

Aalto-yliopiston kiinteistöliiketoiminnan professori Seppo Junnila jakaa Kalevan näkemyksen.

– Korona siirsi rutiinin pois toimistosta. On todella mielenkiintoista nähdä, miten yritykset motivoivat ihmiset jatkossa yhteen. Samalla kylmä fakta on se, että vuokrasopimusten kesto on pienentynyt jo vuosia ja yritysten tilantarve elää koko ajan. Korona on happotesti koko kiinteistösijoitusalalle, eli kuinka vanhat rakenteet muuttuvat, Junnila sanoo.

Hän kertoo esimerkin sähkölukoista, joita ei pidetty tarpeellisena ennen koronaa.

– Aulavahti hoiti homman. Koronan jälkeen sähkölukot yleistyivät nopeasti.

Joustavuutta ja energiatehokkuutta

Asiantuntijat uskovat, että yritykset tarvitsevat toimistotilaa jatkossakin. Vaatimukset tilojen laadusta ja tekniikasta vain muuttavat muotoaan.

– Toimistoja tarvitaan jo sosiaalisten kontaktien takia. Ihmisten houkutteleminen paikan päälle vaatii viihtyisyyttä ja terveysturvallisuus pitää huomioida, kuten sisäilma, ilmanvaihto, valaistus, hygienia ja pintamateriaalit. Myös jaetut työpisteet voivat nousta uuteen valoon. Lisäksi etätyö edellyttää paljon kokoustekniikalta, Kaleva luettelee.

Junnila nostaa esille vielä ”rakennusten älykkyyden”. Yritykset haluavat pienentää hiilijalanjälkeään, jolloin energiatehokas toimistotila on yksi kilpailutekijä toimistotilan valinnassa.

– Yritykset odottavat myös joustavuutta vuokrausmalleissa. Päätila voi olla kiinteällä vuokralla, mutta esimerkiksi neuvottelutiloja voidaan vuokrata tuntiperusteisesti. Sitä ei koeta nöyryyttävänä. Neliöihin perustuva tilantarve on muutenkin väistyvä käsite. Puhutaan kapasiteettitehokkuudesta eli minkälaista kapasiteettia arvokkain ideointi vaatii, Junnila kertoo.

Mitä tyhjiin tiloihin?

Kiinteistösijoittajille jatkuva muutos on myrkkyä, sillä niiden pitää varmistaa tuotto sijoitetulle pääomalle. Junnilan mukaan sijoittajat olivat pitkään sijainnin omistajia. Se on nyt historiaa ja ansaintalogiikkaa on mietittävä uusiksi.

– Neliövuokrista on joustettu jopa tuntivuokriin ja tarjolla on erilaisia jäsenyyksiä. Lisäksi sijoittajat ovat palanneet takaisin kiinteistökehittämiseen. Loppukäyttäjäarvoa halutaan lisätä ja tuottaa erilaisia palveluja, professori luettelee.

Kaikesta muutoksesta ja epävarmuudesta huolimatta pääkaupunkiseudulle rakennetaan uutta toimistotilaa yli 150 000 neliömetriä, vaikka tiloja on tyhjillään arviolta miljoona neliötä. Koko pääkaupunkiseudun toimistotilakapasiteetti on yli kahdeksan miljoonaa neliötä. Pääkaupunkiseutu on ylivoimaisesti suurin toimistotilojen markkina-alue, sillä esimerkiksi Tampereella kokonaiskapasiteetti jää miljoonaan.

KTI Kiinteistötiedon Kaleva muistuttaa, että uusia rakennushankkeita ei aloiteta ilman tiedossa olevia vuokralaisia.

– Iso kysymys on se, mistä uudet vuokralaiset tulevat, eli mitä he jättävät jälkeensä. Muutossa otetaan aina käyttöön aiempaa vähemmän tilaa. Mikään ei viittaa siihen, että vajaakäytön määrä vähenisi, Kaleva sanoo.
Hänen mukaansa omistajan intressissä on aina tehdä kaikki voitava uuden vuokralaisen löytämiseksi. Kulut juoksevat koko ajan.

Junnila pitää tyhjillään olevia toimistokiinteistöjä isona kaupunkikehittämisen ongelmana, joka heijastuu kaupunkien ja kaupunginosien elinvoimaan. Hän kertoo jälleen esimerkin. Über-sovellus disruptoi taksimarkkinat, mutta se ei välttämättä koitunut koko toimialan eduksi.

– Meidän täytyy hylätä malli, jossa kiinteistö on ikuinen. Sen sijaan lainsäädännön pitäisi antaa mahdollisuuksia luoda kiinteistölle joustavasti uusia polkuja. Joko muutos asuinrakennukseksi tai purkaminen, Junnila sanoo.

Teksti: Kimmo Koivikko